Centri Commerciali in Italia: Progetti Futuri e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia si sta affermando come un settore maturo, con una serie di progetti in cantiere per il triennio 2026-2028. Sono previsti nove nuovi sviluppi, tra cui quattro aperture a Cantù (CO), Torino e Brescia nel 2027, e una a Messina nel 2028. Inoltre, si stanno progettando cinque ampliamenti, tra cui quelli di Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley. Se tutti i progetti dovessero essere completati, lo stock totale di centri commerciali aumenterebbe al massimo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia sono attivi 1.006 centri commerciali, con un incremento dello 0,5% rispetto ai 1.001 del 2025. Nell’ultimo anno, sono stati inaugurati importanti strutture come il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas, che offre 52.800 mq di superficie lorda affittabile, e la Galleria Porta Vittoria di Milano. L’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una significativa riqualificazione. Solo una chiusura è stata registrata, mantenendo un ritmo costante di 2-4 aperture all’anno, con chiusure residue e un saldo positivo.

Gli investimenti nel settore si concentrano maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove realizzazioni. Dal 2021, sono stati effettuati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy si mantiene su livelli fisiologici nei centri premium, oscillando tra il 3,1% e il 5,2%. Tuttavia, questo tasso sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati. Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania (64%).

Un’analisi più approfondita dei bacini di utenza e dei tempi di permanenza rivela che il factory outlet attrae il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza media di 56 minuti, mentre i retail park attirano visitatori entro 19 km, con visite più mirate della durata di 46 minuti. Negli ultimi tre anni, la permanenza media è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento registrato in 7 centri su 10.

Mario Resca, presidente di Confimprese, ha commentato: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, ha aggiunto: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».